盘活农村宅基地(农房)助力乡村振兴的建议

来源:郭红梅、邓思日期:2024-04-26 15:06阅读量:54

郭红梅(民盟省委直属巴中总支主委、巴中市人大常委会副主任)、邓思(民盟省委直属巴中总支办公室主任)反映,经调研发现,近年来,在川东北某市某区试点试验基础上,主动开展盘活闲置农房扩面试点,通过集体统一经营、农户自主经营、新型农业经营主体带动经营等方式,集中打造民宿品牌,盘活利用闲置农房3576幢;借助试点契机,采取土地增减挂钩、自愿有偿退出复垦、集中聚集等措施,盘活利用闲置宅基地1.183万亩。推进中,吸纳社会资本2亿元,培育经营主体366余家,带动农民就业21200余人,村集体经济收入增加1807万元,1745余户农民增加财产性收入3000万元。在取得盘活农村闲置宅基地和农房改革成效的同时,还存在一些推进短板:从全国看,一是宅基地资格权的内涵和认定标准缺位。资格权的提出,属新生事物,现行法律并无相关概念可供参考。理论上,资格权更倾向于人身权利,不属物权范畴。实践中,以是否拥有农村集体经济组织成员身份为界定,不予确权颁证。目前,各地对于资格权的内涵尚未达成共识,具体到资格权主体、认定标准、权能结构等更是鲜有涉及。地方在具体实践中均“摸着石头过河”,资格权认定办法具有鲜明地方特色,难以形成可推广的经验做法。二是宅基地使用权的放活存在一定制度障碍。碍于制度屏障“宅基地使用权流转最高不超过20年”,乡贤、新村民下乡后却无法拥有长期宅基地使用权,扎根基层有心无力,“引进来却留不下”成了最大的难题,不利于乡村的长效发展。三是指导宅基地及农房有序入市改革还需深化。尚未建立城乡统一的建设用地市场,促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动,释放农村闲置宅基地及农房红利还有差距。

经统计,该市农民工数量114.5万人,有闲置房屋95592套,闲置宅基地面积2.28万亩,按25万元/亩计算,可实现收入60亿元以上。资料显示,全国农民工数量达2.9亿人,全国农村至少有7000万套闲置房屋,闲置宅基地面积达3000万亩,盘活闲置农村宅基地和农房刻不容缓。“一子落而满盘活”,从全国许多地方试点实践来看,农村宅基地改革是融通城乡要素的突破口,更是实施乡村振兴战略的关键棋。为此建议:

一、强统筹,夯实盘活农村闲置房地标准体系建设。一是畅通渠道。探索建立全省农村闲置宅基地及农房智慧政务数据端口,依托不动产三维信息管理系统摸清全市农村闲置宅基地及农房数据,借鉴地方试点经验,以各市公共资源交易中心为平台,建立市级农村闲置宅基地利用交易信息平台,探索精准链接省级公共资源交易中心,扩大交易覆盖范围,推动闲置宅基地盘活利用市场化建设。二是探索规范标准流转体系。省级主管部门指导市级主管部门探索建立宅基地流转基准地价体系,为闲置宅基地盘活利用提供合理的底价参考。市级主管部门探索制定闲置宅基地(住宅)盘活利用管理办法,实行全市统一规范的合同文本,落实乡镇(街道)审核备案制度,防止侵占耕地、大拆大建、违规开发等行为,建立集体经济组织参与分配宅基地流转收益、使用和监管机制,夯实集体土地所有权人权益。三是国家、省出台鼓励盘活闲置宅基地和农房发展扶持政策,市级层面结合各县区主导农业产业发展规划,各县区因地制宜探索归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的利用形式,建立闲置宅基地和农房循环利用模式,提高土地利用效率,盘活沉睡资源,吸引一批新乡贤及城市资本下乡投资兴业一批休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、电子商务等新业态,拉动乡村建设投资,促进乡村产业振兴。

二、深化闲置宅基地和农房入市配套改革,促进城乡融合发展。一是强化改革衔接性。坚守“三条”底线,加强同农村集体产权制度、集体经营性建设用地入市、“地票”等改革相衔接,推动同户籍、财税、金融等政策相配套的完善制度体系真正实现城乡住房产权同权化和资源配置市场化,允许农村大量闲置宅基地与国有城市建设用地同等入市,扩大农户宅基地权益同时增加农民的财产收入。二是适当放宽宅基地流转条件。在严格坚守禁止城市人口下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆的底线下,允许宅基地流转范围扩大到乡贤等“新村民”,同时建立乡贤考评机制,针对当地贡献程度,对本村发展带动作用进行数据化考评,经民主评议通过后,对贡献较大的“新乡贤”赋予到期后优先续约的权利。三是规划一批盘活闲置宅基地和农房有序入市项目。结合乡镇区划改革,土地利用总体规划与城乡规划合一,做好市县指导闲置宅基地和农房有序入市的城乡发展规划。成立农村闲置宅基地(住宅)股份合作社,建立闲置宅基地和住宅“统一收储”机制,立足城市功能拓展的重要承接地带,围绕乡村振兴战略和乡村旅游发展,围绕传统村落、精品村寨、特色景区和乡村旅游示范带,探索“自主开发、租赁使用、入股分红、联合经营、合作建房”等盘活模式,支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目,引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作,发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿等新产业新业态。

三、向上争取,夯实乡村振兴土地权益。一是立法保障。国家层面出台科学界定宅基地资格权的内涵和认定标准法律依据。坚持户有所居,保障资格权原则,结合户籍关系、土地承包、居住状况以及义务履行等情况,明确户口迁往城镇农转非、农村范围内迁移等6大类24种特殊群体农村集体经济组织成员身份认定,针对宅基地资格权的界定分类明确,在充分尊重成员意愿的基础上,全面完成集体经济组织成员资格认定,实现宅基地资格权确权精准。二是积极对接国家省层面呼吁废除《城市房地产管理法》,制定《城乡土地市场管理法》规定土地市场的运行规则。如探索宅基地预收储,实现农户、集体、政府三方受益。允许在城镇或已购有其它住房、退出的为非唯一住房等6类宅基地使用权人有偿退出,由村级集体经济组织委托政府中介平台(区土地储备中心),按照宅基地有偿退出补偿标准对闲置宅基地进行预收储后再利用,通过对零碎、零散的闲置宅基地进行归并整理,由村集体经济组织统一招引业主经营发展。在收益分配上,除支付必须的收储成本外,原则上每宗按补偿金的1%—3%提取宅基地基金,主要用于充实宅基地收储所需资金和保障农村廉租房维修等,剩余的部分由宅基地持有人、村集体经济组织、宅基地中介收储平台三方原则上按照7:2:1进行分配。


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