邓思（民盟省委直属巴中总支办公室主任）反映，在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利致使开发商在拟定合同条款时，对买受人逾期付款规定较重的违约责任，而对自己期房逾期办证违约尽可能规避或减少自己的责任。在合同履行过程中，开发商因其自身致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。

据了解，商品房买卖合同纠纷案件在川东北某市两级法院受理案件的比重一直居高不下，其中诉开发商逾期交房、逾期办证连约责任的占有较大比例。由于最高法院对开发商逾期交房、逾期办证没有统一的裁判规则，致使各法院裁判标准不一，有的法院机械适用合同中对开发商极为有利的极低的违约金标准，纵容开发商减轻或逃避自己的违约责任；有的法院要求买受人举证证明自己的损失超过开发商的约定标准，未举证则不支持调增违约金，加重买受人证明责任；有的法院虽认定未与买受人充分协商或未向买受人释明的格式条款无效，依据公平原则酌定增加，但酌定的标准五花八门；还有的法院不同法官的裁判标准不一，有的不参照最高法院发布的指导案例、典型案例或公报案例，甚至对本院酌定增加违约金的生效判决也不检索不参考，直接机械适用合同中极不公平的约定，变相支持开发商的违约行为，造成同一法院同案不同判，损害司法公正等等，不一而足。

2020年江西省高院下发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》该指引有五大亮点，一是明确合格商品房的交付条件；二是明确购房人有权拒绝收房的情形；三是统一逾期交房、办证违约金调整范围；四是明确开发商可以免责的具体情形；五是明确诉讼时效计算方式。这是国内首个规范开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件裁判标准的地方性司法指引性规范，在全国具有非常好的示范作用。此外，江苏、福建高院和深圳中院也先后发布了商品房买卖合同纠纷案件裁判指引或疑难问题解答，均对开发商逾期交房、逾期办证违约责任进行了规范。这些指引和解答虽不能直接作为裁判依据予以适用，但通过指引或解答中的评述说理，较好地化解了争议，维护了商品房消费者的合法权益，惩戒了开发商的违约行为，树立了正确的司法导向，社会满意度较高。

为此建议：省级法院对标新修订的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释2020年17号），就开发商预售合同中因出卖人的原因逾期交房、逾期办证情况，针对已约定的极低违约金的调增范围及科学统一的裁判规则及标准出台细则及规定，或参照江西、江苏、福建和深圳等地做法指导各地结合实际，通过调查研究和总结，制定发布各地的商品房买卖领域的裁判指引或疑难问题解答，重点对开发商逾期交房、逾期办证违约责任的裁判基准进行规范，统一逾期交房、办证违约金调整范围从司法供给侧对商品房消费者的合法正当权益给于更加全面周严的保护促进房地产市场消费回暖，严厉打击开发商的不诚信行为。